【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】公共住宅究竟值不值得買(mǎi)？近來(lái)，合宜宅的工程品質(zhì)受到質(zhì)疑，已動(dòng)搖民眾對(duì)於政府後續(xù)推出各類(lèi)「公共住宅」的信心，中信房屋一項(xiàng)針對(duì)公共住宅的最新民調(diào)指出，合計(jì)高達(dá)74.1％的民眾表態(tài)，縰使自己有資格申購(gòu)公共住宅，也不會(huì)考慮入手，等於是當(dāng)頭澆了政府一桶冰水，對(duì)於中央及各地方政府，近年紛紛主打各類(lèi)公共住宅政策的一頭熱來(lái)說(shuō)，是項(xiàng)值得注意的警訊。
 
56.9％民眾思維大轉(zhuǎn)彎：有得住，不必一定要買(mǎi)屋
 
該調(diào)查同時(shí)也針對(duì)民眾不會(huì)購(gòu)買(mǎi)公共住宅的原因進(jìn)行分析，其中有合計(jì)56.9％的民眾，出現(xiàn)「以租代買(mǎi)」的換位思考方向。包括：31.5％的民眾在意的是工程品質(zhì)，如果工程品質(zhì)不佳，寧可用租的也不要去買(mǎi)；25.4％的民眾則表示不必辛苦購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)差的公共住宅，有得住不必一定要買(mǎi)屋，等待出租社會(huì)住宅。
 
中信房屋副總劉天仁指出，56.9％的民眾表態(tài)「以租代買(mǎi)」，顯示民眾面對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)奈處境，已經(jīng)有「有得住不必一定要買(mǎi)屋」的覺(jué)悟，對(duì)於政府的公共住宅政策來(lái)說(shuō)，或許是戔照亮未來(lái)規(guī)劃方向的明燈。
 
17.2％民眾擔(dān)心標(biāo)籤效應(yīng)擴(kuò)散：住戶(hù)素質(zhì)差、房?jī)r(jià)下修兩大風(fēng)險(xiǎn)
 
另外的17.2％民眾，則著眼於社會(huì)觀感差將造成房?jī)r(jià)下修的風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心會(huì)被貼上標(biāo)籤，住戶(hù)素質(zhì)不好，房?jī)r(jià)若下修一定比一般正常住宅快，風(fēng)險(xiǎn)高。這個(gè)比率已貼近舉手表示還是「會(huì)」購(gòu)買(mǎi)公共住宅的26％的比率，這些不畏品質(zhì)受到質(zhì)疑的民眾，比較是以「商品」的眼光來(lái)看待公共住宅，看中的是其低於市價(jià)，買(mǎi)來(lái)應(yīng)該都劃算的低成本及預(yù)期獲利空間。
 
公共住宅3.0版本(地上權(quán))PK出租型態(tài)的公共住宅，後者對(duì)民眾較有利
 
綜合高房?jī)r(jià)的擠壓、對(duì)公共住宅工程品質(zhì)的不信任，以及隨之而生的「標(biāo)籤效應(yīng)」的三大因素，中信房屋副總劉天仁認(rèn)為，出租型態(tài)的公共住宅，的確是目前最可行的道路，而且，就現(xiàn)行制度面來(lái)看，對(duì)於想要住進(jìn)公共住宅的民眾而言，同樣要繳付租金，單純的出租住宅，比起地上權(quán)住宅，是要來(lái)得劃算的。
 
尤其，營(yíng)建署2015年6月10日發(fā)佈新聞稿，宣布計(jì)劃大力推動(dòng)地上權(quán)型態(tài)的「青年生活住宅」，為了避免政策成效不彰，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，劉天仁呼籲政府邀集學(xué)術(shù)界、產(chǎn)業(yè)界及相關(guān)住宅正義組織，加入規(guī)劃討論過(guò)程，形成覆蓋面最廣的共識(shí)，如此有助於順利推動(dòng)公共住宅政策，早日讓民眾享受「有感」的政策果實(shí)。
 
如果將近年來(lái)由營(yíng)建署主導(dǎo)的所謂「公共住宅」，以2010年推動(dòng)的「合宜宅」為第一代(公共住宅1.0版本)，那麼在雙北市規(guī)劃的5處公營(yíng)出租住宅可稱(chēng)之為第二代(公共住宅2.0版本)，包括萬(wàn)華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，預(yù)計(jì)興建約1,919戶(hù)；那麼刻正研議中的「青年生活住宅」，可稱(chēng)之為第三代的公共住宅(公共住宅3.0版本)，而這個(gè)版本是否能夠讓民眾耳目一新，真正達(dá)到居住正義的效果，整個(gè)社會(huì)都在引頸期待。
 
劉天仁說(shuō)，地上權(quán)的產(chǎn)品並不是不好，而是現(xiàn)行在制度面的設(shè)計(jì)有「太貴」的問(wèn)題；而且營(yíng)建署的「青年生活住宅」構(gòu)想，雖朝向封閉市場(chǎng)的方向去走，實(shí)質(zhì)內(nèi)涵卻尚未定案，因此他提出目前已顯現(xiàn)的問(wèn)題，提供政府及各方人士參考。
 
地上權(quán)住宅的問(wèn)題：太貴！購(gòu)屋人開(kāi)給政府一張空白的支票支付地租
 
劉天仁指出，「目前地上權(quán)住宅都太貴了。售價(jià)比一般房屋售價(jià)低2成~3成，表面看是便宜，但實(shí)際上不是便宜，是超貴的?！顾诖隣I(yíng)建署將來(lái)的「青年生活住宅」，能夠避免此種不合理的假象。
 
劉天仁之所以說(shuō)現(xiàn)在的地上權(quán)住宅太貴，是因?yàn)榈刈馐杖〉姆绞讲缓侠?。劉天仁表示，新加坡及中?guó)大陸的地上權(quán)，租金是固定的，但在我國(guó)「就算是收取地租的百分比是固定的，但是公告地價(jià)卻是浮動(dòng)的，所以，就這點(diǎn)來(lái)看，地上權(quán)表面上看起來(lái)便宜，其實(shí)其中是有陷阱的?！?br />  
住戶(hù)每年須繳交的地租，按目前市面上的地上權(quán)產(chǎn)品，是按照公告地價(jià)年息3％~5％來(lái)計(jì)算，而公告地價(jià)在政府的稅收壓力下，逐年朝接近市價(jià)的方向調(diào)高，每年愈付愈多，等於是購(gòu)屋人開(kāi)給政府一張空白的支票來(lái)支付地租，對(duì)購(gòu)屋人來(lái)說(shuō)是一個(gè)不可估算的成本，是變相的定時(shí)炸彈。
 
反觀自用住宅地價(jià)稅率，只有申報(bào)地價(jià)的千分之二(申報(bào)地價(jià)為公告地價(jià)的80％－120％)，也就是0.2％，比起市面上的地上權(quán)產(chǎn)品每年要繳公告地價(jià)的 3％~5％，來(lái)得低很多。
 
如果現(xiàn)在的地上權(quán)住宅太貴，那麼要多少才合理呢？劉天仁說(shuō)，「合理價(jià)格應(yīng)為一般房屋售價(jià)的五成至六成。」
 
地上權(quán)和一般租房子相較，同樣都沒(méi)有土地所有權(quán)，而房子是愈用愈舊，跟新車(chē)一樣，一落地就開(kāi)始折舊，房子也是每年折舊，而且在銀行的認(rèn)定裡，鋼筋水泥的房子耐用年數(shù)是50年；50年後，房子價(jià)值為0，土地價(jià)格卻有極高的機(jī)率翻漲好幾倍，這也就是地上權(quán)的產(chǎn)品，在臺(tái)灣推動(dòng)不易的主因。